Un projet immobilier à financer ?
07/01/2020 – Tour d’horizon des garanties exigibles par les banques.
Avec un taux de dépôt à -0,5 %, le placement de liquidités auprès de la Banque centrale européenne (BCE) constitue un coût pour les établissements financiers. La politique de la BCE, historiquement accommodante, incite les banques à prêter leurs liquidités aux particuliers en vue de profiter d’une rentabilité faible, mais positive.
En France, le taux de défaut sur les crédits immobiliers est le plus faible d’Europe. Le crédit immobilier apparaît alors dans l’environnement actuel comme l’un des actifs offrant le meilleur couple rendement/risque. Afin de maintenir un taux de défaut bas, les banques demeurent très vigilantes quant à l’analyse du profil de l’emprunteur et des garanties apportées par celui-ci.
Ainsi, si vous souhaitez faire l’acquisition d’une résidence principale ou d’un immeuble de rapport, votre banquier vous demandera certainement une garantie pour se prémunir contre un éventuel défaut de paiement, et ce, indépendamment de vos revenus.
Quid du type de garantie exigible ?
Parmi l’éventail de garanties disponibles pour garantir le remboursement des échéances de votre prêt, votre banque peut vous imposer deux sortes de garanties : l’une relative aux biens (hypothèque conventionnelle, privilège de prêteur de deniers ou nantissement) et l’autre relative aux personnes (cautionnement).
Sûretés relatives aux biens. Il s’agit de garanties prises sur un bien et permettant à la banque, après constat de la défaillance de l’emprunteur, d’exiger la saisie puis la vente du bien pour payer le solde de l’emprunt restant dû. En la matière, les garanties les plus classiques sont l’hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteur de deniers.
L’hypothèque conventionnelle présente l’intérêt de garantir un large spectre d’emprunts. Elle est souvent recourue pour garantir l’acquisition d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) avec les frais annexes (travaux, immobilier…). Inscrite par le notaire à la conservation des hypothèques, l’hypothèque conventionnelle présente un coût relativement élevé (taxe de publicité foncière – 0,715 % du prix du bien –, émoluments du notaire…).
Proche de l’hypothèque dans son fonctionnement, le privilège de prêteur de deniers permet également à la banque de revendre le bien objet de la garantie en cas de défaut de paiement. Ce privilège octroie à la banque un droit de priorité sur les autres créanciers, et même si le bien venait à sortir du patrimoine de l’emprunteur. Cette garantie, non soumise à la taxe de publicité foncière, est moins onéreuse à mettre en place qu’une hypothèque conventionnelle, ce qui la rend plus attractive. Toutefois, l’inconvénient majeur réside dans le fait qu’elle n’a vocation à garantir que l’acquisition d’un bien construit, et pour sa seule valeur (non-inclusion des frais annexes).
À noter que, pour un bien financé à hauteur de 500 000 €, les frais approximatifs pour une hypothèque conventionnelle sont de 6 655 €, et de 2 365 € pour un privilège de prêteur de deniers.
Moins courant et portant sur un autre bien que celui financé, l’emprunteur peut apporter en garantie, via un nantissement, un bien mobilier tel qu’un contrat d’assurance-vie. L’épargne du contrat, objet de la garantie, est alors bloquée pendant toute la durée de l’emprunt. Afin de maintenir une stabilité de la garantie dans le temps, les banques exigent que le contrat soit investi sur des supports peu risqués tels que le fonds en euros. L’intérêt de cette garantie est qu’elle est sans frais pour une mise en place auprès de la plupart des compagnies d’assurances et qu’elle permet ainsi une prise de garantie immobilière plus onéreuse. Au-delà, cette garantie offre la possibilité de bénéficier d’un effet de levier pour l’emprunteur, qui emprunte pour l’acquisition d’un bien immobilier tout en conservant un contrat d’assurance-vie, dont l’épargne est transmise pour cause de décès à une fiscalité très avantageuse.
Parallèlement à ces garanties ayant pour assise un bien immeuble ou meuble, votre banquier peut vous proposer comme alternative de mettre en place un cautionnement pour garantir le prêt.
De quoi s’agit-il ?
Sûreté relative aux personnes. Il s’agit d’une garantie prise sur une personne, laquelle, en cas de constatation de la défaillance de l’emprunteur, paye la dette. C’est ainsi que, par l’intermédiaire d’un cautionnement bancaire, la banque peut se faire rembourser, en cas de défaut de paiement, le solde du prêt auprès d’une caution.
Pour un emprunt destiné à financer un bien immobilier, la caution est en pratique généralement constituée par un organisme de caution mutuelle (ou société de cautionnement). Ce sont des sociétés créées par les banques en vue de réduire les coûts de garantie incombant à l’emprunteur. Pour les plus connus, les organismes de cautionnement sont le crédit logement, la Caisse d’assurances mutuelles du Crédit Agricole (CAMCA) pour le Crédit Agricole, le Cautionnement mutuel de l’habitat (CMH) pour le Crédit Mutuel, etc. Selon un mode de fonctionnement similaire à celui d’une assurance, l’emprunteur verse chaque mois une cotisation à l’établissement qui se porte garant. Dans l’hypothèse d’un défaut de paiement, la caution paye à la banque le solde du prêt et se retourne ensuite contre l’emprunteur pour obtenir le remboursement (saisie du bien et vente).
Cette garantie présente un coût très mesuré par rapport aux garanties immobilières. Pour la caution crédit logement, les frais approximatifs à prévoir sont de 1 780 €.
Que faut-il conclure de cet éventail de garanties ?
Ces développements témoignent d’une grande variabilité de coûts entre les garanties susceptibles d’être proposées par votre banquier. Nous attirons votre attention sur le fait que le nantissement d’un contrat d’assurance-vie demeure la garantie la moins onéreuse. Cette garantie vous permet également de profiter de l’environnement des taux pour faire l’acquisition d’un bien immobilier tout en profitant d’une épargne transmise en cas de décès à une fiscalité avantageuse.
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